日常生活中,物业与居民的日常生活息息相关,每家每户几乎都会与小区物业打交道,产生纠纷和矛盾也在所难免。昨天上午,北京一中院根据过去5年来审理的物业纠纷案件发布物业纠纷审理白皮书。根据白皮书,小区物业企业对业主违建应履行报告责任,并有权要求业主根据约定恢复原状,物业公司对小区公共设施也有维修责任。


    业主违建 物业有权要求恢复原状


    对于物业公司来说,如果发现小区有违建,有责任向相关行政执法部门进行告知。张先生是小区业主,他认为物业公司没有对小区业主的违建尽到制止、处理的责任,于是起诉到法院。法院经过审理查明,物业公司已经向相关部门寄送过关于违建的材料,法院认为物业公司已及时向有关行政管理部门报告,尽到了报告的义务,城管部门也向违建业主下发了改正通知书,说明行政执法部门已经了解到违法建筑的相关情况,法院因此驳回了张先生的诉求。


    除了告知,物业公司也有权要求业主恢复原状。某公司是王先生所住小区的物业公司,根据双方签订的约定,王先生不能擅自改变房屋结构、外貌及对房屋内外承重墙等进行违章凿、拆、搭、建。但王先生却擅自对居住的房屋阳台进行了凿、拆,影响了小区整体形象,并对其他住户造成安全隐患,物业公司于是起诉到法院判令王先生恢复原状。


    法院经过审理认为,小区业主对其所居住房屋存在拆、改等违建行为时,物业企业有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。


    物业纠纷多涉及物业费


    白皮书显示,从案件数量上看,2013年1月1日至2017年6月30日,一中院共审理各类涉物业纠纷案件1373件,其中2013年362件,2014年217件,2015年345件,2016年294件,2017年截止到6月30日已受理155件。


    “各地房源出现供不应求的局面,随之而来的是购买房屋后引发的涉物业纠纷案件也持续不断。”一中院告诉北青报记者。在物业纠纷中,物业公司作为原告几乎全部是为了追缴物业费,而业主、业委会作为原告提起诉讼的案件则呈现出多样化趋势,包括物业企业所提供的服务不符合合同要求而产生的违约、物业企业擅自增收服务费或私自占用绿地、共有区域,以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。


    白皮书显示,在物业纠纷中,物业公司的胜率相对较高,而业主提起诉讼的案件胜诉率往往较低。对于这种现象,据一中院法官介绍,相对于业主个人来讲,物业企业一般有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务,因此,无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面都比业主更有优势,“这就容易导致物业企业的整体胜诉率较高。”


    物业纠纷调节难 易恶性循环


    白皮书显示,近几年业主的诉求越来越精细化、多样化,比如,降低电梯噪音、增强小区绿化、清洁楼道环境等诉求越来越多。据介绍,造成目前涉物业纠纷不断的原因主要集中在房地产商遗留的房屋质量问题、物业服务达不到业主的要求、物业企业与业主委员会产生矛盾致使物业费用难以收缴、部分业主恶意欠费以及由于历史原因如房改房政策致使部分业主认为仍应按原有政策承担缴费义务等等。这些因素增加了涉物业纠纷处理的难度。


    在物业纠纷中,案件起诉到法院后,因为需要按照诉讼程序一步一步进行,矛盾经过无数的诉讼流程更加尖锐,在部分案件中,业主通过物业企业降低物业费的方式与物业企业达成调解后,又拒绝交纳下一年度的物业费,造成物业企业明确表示拒绝再次调解。而个别小区甚至出现多数业主不交费、物业企业由于经费紧张而降低服务质量,服务质量的下降使业主心生不满坚持不交费的恶性循环。


    法官建议:业主应注重证据收集


    在昨天的发布会上,法官也对业主诉讼作了提示,建议业主强化法律意识,注重证据的收集、保存。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据,注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修;对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入,寻找中立第三方进行相关鉴定,以明确问题和责任,并在日后可能发生的诉讼中提供依据。有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。文/本报记者 李铁柱


2017年07月28日

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业主打物业纠纷官司胜诉率较低

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